Date de publication:
Vendredi 02 Novembre 2012 - 12:48
Publié ici :
02 Novembre 2012Mis à jour le :
22 Juin 2017Mots-clefs:
- pauvreté
- logement
- urbanisme
- Syrie
- Damas
- études urbaines
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Zone géographique:
- Moyen-Orient
L’habitat des pauvres à Damas : de la crise du logement vide à la recrudescence des quartiers informels
En Syrie, la décennie 2000 a été marquée par d'importantes transformations sociales et spatiales urbaines, en particulier dans le domaine du logement. Avec l'accession à la présidence de la République de Bachar al-Assad, en 2000, la libéralisation économique, initiée une dizaine d'années auparavant, s'accélère et favorise les investissements nationaux et internationaux, notamment dans l'immobilier de luxe dans la capitale. L'afflux d'immigrés irakiens fuyant les combats à partir de 2003 a contribué à accroître la demande de logements, faisant flamber les prix de l'immobilier. La construction formelle a fortement repris, principalement dans la périphérie. Les logements construits, de moyenne et haut de gamme, représentaient surtout des placements spéculatifs : une grande partie d'entre eux reste vide ou inachevée, la demande de logement venant des ménages à faibles revenus. Dans le même temps, en réponse à cette demande, la construction de logements informels s'est poursuivie, s'accélérant dans la seconde moitié des années 2000, en dépit d'un renforcement de la pénalisation. Les quartiers informels, désignés en Syrie comme zones d'infraction collective (manateq al-moukhalafat al-jamia), représentaient en 2004 environ 40 % de la population de la métropole de Damas, soit environ 1,3 million d'habitants dans 240 000 logements, pour une agglomération d'alors 3 millions d'habitants (Government of Syria, 2010). Cette forte croissance des quartiers informels depuis une dizaine d'années manifeste l'insuffisance et l'inadéquation des politiques publiques de logement du gouvernement syrien, malgré de nombreux programmes et projets entamés.
Explosion des investissements immobiliers et de la construction résidentielle
Avec l'accélération de l'ouverture économique à partir de 2000 et l'adoption d'une « économie sociale de marché » en 2005, l'ensemble du cadre législatif sur le logement et l'urbanisme, établi dans les années 1960 à 1980, a fait l'objet d'importantes réformes : renouvellement des lois sur la planification urbaine, les loyers, les investissements, l'immobilier de tourisme, l'accès à la propriété, les coopératives, les permis de construire, la régularisation foncière, les infractions à la construction (Clerc 2011). Un des principaux objectifs affichés de ces réformes consistait dans la relance de la production de logements et la limitation de l'extension des quartiers informels. Ces lois ont favorisé principalement la libéralisation du secteur de l'immobilier en cherchant à attirer les investissements privés nationaux et internationaux. Des 34 milliards de dollars prévus pour financer le dixième plan quinquennal (2006-2010), la moitié devait venir d'investissements privés et 25 % (9 milliards de dollars) étaient attendus dans l'immobilier. Les réformes cherchaient également à favoriser une présence croissante de la Syrie dans les circuits des investissements financiers étrangers, en particulier en provenance du Golfe. En cette période de forte croissance des investissements dans les pays méditerranéens et du Moyen-Orient (saturation des marchés locaux du Golfe, réorientation des investissement vers les pays arabes après 2001, augmentation des prix du pétrole à partir de 2003, création de la Zone de libre échange arabe en 2005), ces réformes ont encouragé un nombre croissant d'investissements et d'annonces d'investissements en Syrie après 2005, en particulier des grands projets multifonctionnels urbains, surtout dans la région capitale (Clerc et Hurault 2010).
Les interventions publiques sociales étaient toutefois à l'ordre du jour, officiellement pour atténuer les effets attendus de la libéralisation. La nouvelle politique nationale de développement ambitionnait de s'appuyer sur les investissements privés tout en mettant en œuvre des dispositifs sociaux. Les politiques urbaines cherchaient de nouveaux moyens de répondre à la demande persistante de logements à bas coût et de faire face à la croissance constante des quartiers informels. Expression d'un retour en force de la production de logements sociaux publics, l'Établissement public de l'Habitat (EPH), un des deux grands producteurs de logements publics (avec l'Établissement militaire de logement), a ainsi relancé sa construction de logements et l'a réorientée vers la population à bas revenus et en particulier vers les jeunes, désignés comme les principaux acteurs du développement des quartiers informels. Plus de 57 000 logements ont été planifiés autour de Damas depuis 2000, plus que ce que l'EPH a construit dans la région depuis sa fondation en 1961.
(...)
Par Valérie Clerc, chargée de recherche à l'Institut de recherche pour le développement (IRD). Architecte et urbaniste, elle a été responsable, à Damas entre 2007 et 2011, de l'Observatoire urbain de l'Ifpo. Ses recherches portent principalement sur la Syrie, le Cambodge et le Liban.
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