UMIFRE

Un bâtiment ancien accueillant typiquement des appartements sous le régime des anciens loyers (© B. Marot, 2012). À Beyrouth, la loi sur les anciens loyers, ses conséquences et la manière de la faire évoluer, sont toujours sujets à débat. Celui-ci a repris de la vigueur depuis le drame du quartier de Fassouh le 15 janvier 2012, lorsque, faute d'entretien suffisant, un immeuble s'est effondré dans la région d'Achrafieh, entraînant la mort de 27 personnes. Au-delà des conflits entre propriétaires et locataires, cet enjeu du blocage d'une partie des loyers pose une question : celle de la maîtrise du processus actuel de renouvellement urbain et de la place des populations défavorisées dans une ville qui, en parallèle à sa reconstruction, fait face à un mouvement croissant de gentrification. Comment comprendre et interpréter ce blocage des loyers : représente-t-il un frein à la gentrification en donnant la possibilité à des ménages modestes de garder leur logement en zone (péri)centrale ou favorise-t-il un renouvellement rapide de l'environnement bâti ?

Hérités d'une première loi promulguée à la fin de la seconde guerre mondiale, les décrets-lois n° 159 et 160 – dits des « anciens loyers » – ont vu le jour en juillet 1992 à la fin de la guerre civile. Ils gèlent pour ainsi dire les contrats de location signés avant cette date, qui ne tiennent donc compte ni de l'inflation, ni de l'évolution des prix du marché, ni de l'effondrement de la Livre libanaise au cours des années de guerre et plus intensément entre septembre 1983 et 1987. Toutefois, ils tiennent compte d'une éventuelle revalorisation des grilles des salaires. Dans le même temps, la loi libéralise les contrats signés après cette date et autorise une révision du loyer tous les trois ans. Outre la possibilité de transmettre le droit d'occupation aux autres membres de la famille, la législation stipule que les anciens contrats ne peuvent être rompus que dans deux cas de figure : la destruction du bâtiment ou l'utilisation du bien par le propriétaire ou un membre de sa famille. Toute rupture des dits contrats entraîne alors une indemnisation des locataires oscillant entre 25 et 50 % du prix du bien, sur décision d'un juge après une longue procédure.

L'une des interrogations majeures est le nombre de ménages bénéficiant au Liban de ce régime privilégié. Aucun chiffre officiel n'existe et les estimations varient du simple au triple, allant de plus de 58 000 contrats pour le magazine Executive, à plus de 170 000 pour le Comité pour les « Droits des locataires » (Cochrane 2012). En l'absence de chiffrage précis, il semble néanmoins que les ménages bénéficiaires se comptent par dizaines de milliers, alors qu'ils ne seraient pas toujours en difficulté économique, loin de là. De plus, l'État libanais lui-même profiterait de cette loi pour la location de plusieurs bâtiments ministériels.

Les « anciens loyers », rempart ou menace pour la mixité sociale ?
À Beyrouth, la gentrification consiste en un processus de démolition-reconstruction, touchant villas et petits immeubles anciens, qui modifie en profondeur l'environnement bâti et les équilibres sociaux. Or, pour certains, les décrets-lois n° 159 et 160 représenteraient un rempart face à l'approche industrielle du renouvellement urbain en raison de la difficulté de faire partir les locataires qui, dès réception d'un préavis, peuvent faire traîner les procédures d'expulsion pendant des années en multipliant les recours judiciaires ou en jouant de leurs réseaux politico-communautaires. Ce dispositif maintiendrait donc une forme complexe de régulation sociale et territoriale en garantissant à un nombre substantiel de ménages (pauvres comme riches) de payer des loyers modestes dans des zones centrales.

D'autres observateurs voient en la législation un accélérateur du renouvellement du parc de logement. Si la plupart des propriétaires ont rentabilisé leur investissement initial, ce type de placement immobilier se révèle aujourd'hui très peu rentable du fait du décalage entre faiblesse des revenus locatifs et coûts d'entretien importants, outre le manque à gagner dû à la non-utilisation de l'intégralité des droits à construire des parcelles concernées. Économiquement, aucun propriétaire n'a donc intérêt à garder ses biens-fonds sous le régime des anciens loyers.

Cette faiblesse de la rentabilité locative conduit à la détérioration du parc bâti par manque d'entretien. À titre d'exemple, les dix appartements qui bénéficiaient du régime des anciens loyers dans l'immeuble effondré de Fassouh ne rapportaient en tout que 160 $ mensuels au propriétaire. Un tel déficit encourage souvent les propriétaires à vendre leurs biens à des promoteurs en quête de droits à construire ou à développer leur propre projet immobilier dans des secteurs connaissant une pression foncière et immobilière significative (ex : Gemmayze, Hamra, etc.). En effet, les coefficients d'exploitation utilisés dans ces quartiers restent généralement inférieurs à ceux légalement autorisés par le schéma directeur de 1954, qui continue d'attribuer aux zones centrales et péricentrales les densités les plus importantes. En parallèle, une nouvelle loi sur la construction, en 2004, a nourri cette pression avec l'introduction d'un nouveau mode de calcul des surfaces constructibles particulièrement favorable aux promoteurs. S'ils sont parfois fortement attachés à des bâtisses familiales, détenues depuis plusieurs générations, de nombreux propriétaires vendraient alors leur bien « par désespoir », participant ainsi à la destruction progressive du patrimoine beyrouthin. Pour l'économiste Assar Linbeck (1972, p. 39), le contrôle des loyers serait ainsi, dans de nombreux cas, « la technique la mieux connue pour détruire le plus efficacement possible une ville, à part les bombardements. »

(...)

Par Brunot Marot

Pour citer ce billet : Bruno Marot, « La loi sur les “anciens loyers” : frein ou accélérateur de la gentrification à Beyrouth ? », Les Carnets de l’Ifpo. La recherche en train de se faire à l’Institut français du Proche-Orient (Hypothèses.org), 28 septembre 2012. [En ligne] http://ifpo.hypotheses.org/4266

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La loi sur les « anciens loyers » : frein ou accélérateur de la gentrification à Beyrouth ?

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