PAR FILIZ HERVET · 10/03/2017
Après un cycle d’excursions urbaines autour de « la nature en ville », l’OUI s’intéresse cette année à la thématique des projets de logement et de leur(s) territoire(s). Plus communément appelés « projets de marque » par les experts en immobilier, ces complexes résidentiels comptent au moins 200 logements, avec un certain nombre de services (restaurants, boutiques et divers commerces) et d’équipements (salles de sport, piscine et parfois écoles). Comme en Chine, en Inde ou en Egypte, les mégaprojets résidentiels en Turquie dominent les paysages urbains des métropoles. Ce phénomène est symptomatique des pays émergents où la libéralisation économique des années 2000 correspond à l’ouverture massive des terrains publics à l’urbanisation et à l’accroissement des partenariats public-privé pour la production de logement.
Istanbul compte aujourd’hui 1073 projets de logements[1], récemment livrés ou en cours de construction. A travers ce cycle d’excursions, nous proposons de découvrir un panel de ces projets, en nous attardant sur ceux qui nous semblent les plus remarquables, que ce soit par leur gigantisme, l’originalité de leur montage opérationnel ou pour l’écho qu’ils suscitent dans la presse (modification des règles d’urbanisme, acquisitions foncières, oppositions au projet, etc.). En parcourant les offices de vente, dans lesquels des responsables nous accueillent pour répondre à nos questions et nous faire visiter les sites, nous souhaitons en savoir un peu plus sur ces mégaprojets résidentiels qui rendent Istanbul si connus auprès des investisseurs nationaux et internationaux. Qui sont les promoteurs, les constructeurs et les architectes ? Quel rôle joue la puissance publique dans la régulation de ces projets ? Les promoteurs assurent-ils la création d’équipements et d’infrastructures, tels que des écoles, des routes ou des métros ? Quels sont les taux d’écoulement ? Enfin, les chemins qui nous amènent aux projets résidentiels nous incitent, en tant que piéton, à observer l’accessibilité de ces complexes immobiliers : comment communiquent-ils avec le territoire et comment transforment-ils celui-ci ?
Carte 1 : localisation des quartiers Maslak et Ayazağa. Source : Filiz Hervet, à partir d’openstreetmap, février 2017
Trois étapes rythment cette première excursion (cf. Carte 1 et 2). Notre itinéraire commence au métro Atatürk Oto Sanayi (zone d’industrie automobile d’Atatürk) qui surplombe le quartier (mahalle) de Maslak. Depuis ce point de vue, nous observons les 36 ha du site de garages automobiles que nous nous apprêtons à traverser, les gratte-ciel du centre des affaires mais aussi les autres projets résidentiels que nous n’aurons pas le temps d’approcher (Mashattan, Eclipse Maslak, 42 Maslak, My home). L’arrière-plan de ce panorama est dominé par la deuxième étape de notre parcours : le projet Maslak 1453 dont le chantier est tout aussi monumental que la conquête à laquelle il renvoie (nous serons informés lors de la visite que « 1453 » fait référence non pas seulement à la prise de Constantinople mais aux 1453 mètres de l’avenue qui traverse le projet). En attendant le bus 47L à l’arrêt Ayazağa, dans une rue étroite au milieu des immeubles de bureaux (dont l’accès est semé d’embûches pour le piéton), nous descendons à Vadistanbul, dernière étape de notre itinéraire.
Carte 2 : itinéraire de l’excursion
L’avenir incertain du quartier Atatürk Oto Sanayi (AOS)
Construit en 1970 et achevé en 1990, le site industriel AOS regroupe 2560 ateliers de réparation de véhicules où travaillent plus de 20 000 employés. Situé au nord de Maslak, sur le flanc ouest de l’avenue Büyükdere, nous nous rendons compte que le quartier AOS est une véritable « poche » inchangée entre d’un côté des immeubles de bureaux et de logements, et de l’autre, la forêt de Fatih et un terrain militaire. Avec l’arrivée du métro AOS en 2009 et la multiplication des projets résidentiels, le site industriel semble être devenu une opportunité foncière où investir. En août 2014, 70% des propriétaires auraient trouvé un accord avec des investisseurs comme Taşyapı İnşaat, Nurol et Doğuş[2], et en 2016, la rumeur court qu’un projet de rénovation urbaine prévoit de délocaliser le site à Silivri pour y ouvrir des droits à bâtir.
Le site Atatürk Oto Sanayi avec en arrière-plan le projet Maslak 1453. Photo : Helin Karaman, février 2017
Malgré son avenir incertain, le site AOS est toujours en activité et les automobilistes semblent nombreux à venir faire réparer leur véhicule ou troquer certaines pièces. Notre manque d’expertise en mécanique nous laisse dans une posture de contemplation face aux garagistes affairés à leur tâche. Dans ce bazar des mécaniciens, nous sommes fascinés par la multitude des ateliers de réparation qui se ressemblent tous mais dont chacun paraît proposer des services différents. Nous remarquons que certains automobilistes ont une bonne connaissance du lieu et pénètrent sûrement vers leur garage favori tandis que d’autres s’avancent doucement, d’atelier en atelier, en se demandant si les enseignes affichées correspondent aux activités pratiquées. En quittant progressivement le site AOS, nous approchons le projet Maslak 1453 (implanté tel un énorme vaisseau spatial échoué à la limite de la ville et dans lequel nous avons rendez-vous pour monter à bord).
Voyage dans la cité des 4000
Pour le projet Maslak 1453, c’est un entrepôt situé en contre-bas du chantier, qui acceuille l’office de vente. Nous pénétrons dans l’un des temples de l’entreprise de promotion immobilière Ağaoğlu, qui a récemment construit à Istanbul 17 projets résidentiels et 5 projets de bureaux. A l’entrée, sur notre droite, les représentants des agences immobilières Remax, Turyap, Real Estate News Turkey et Century 21 attendent de potentiels acheteurs et locataires. Derrière eux, un écran publicitaire d’environ 10m2 nous laisse imaginer quelques instants quel serait notre mode de vie dans la cité des 4000 logements de Maslak 1453. Mais très vite, notre regard est porté sur l’imposante maquette du projet qui rayonne dans cet espace de vente obscurci. La standardiste nous invite à contempler le « modèle d’exposition » jusqu’à l’arrivée de Monsieur E., responsable des ventes qui nous fera la visite. Mais avant de nous plonger dans la visite guidée de Maslak 1453, revenons sur les étapes de ce montage opérationnel en Partenariat Public-Privé.
Maquette du projet Maslak 1453. Photo : Filiz Hervet, février 2017
Au départ, il s’agit d’un terrain militaire du commandement de la gendarmerie, dont les parcelles 1 et 2 de l’îlot 20 sont illégalement occupées. En 2008, TOKI signe un protocole avec l’armée pour les 145 parcelles de l’îlot 1 et en 2009, l’entreprise publique entame des négociations avec les occupants de l’îlot 20. La même année, TOKI cède une parcelle du foncier publique (hazine) proche du cimetière de Ayazağa au promoteur Ağaoğlu pour le projet My Home et il est question de lui proposer un bail emphytéotique de 29 ans pour la gestion d’une partie de la forêt de Fatih (qui ferait office de « Central Park » pour le projet Maslak 1453). Le 11 août 2010, conformément à la loi n°775, TOKI désigne la zone comme occupée par des habitats informels (gecekondu) afin de faire modifier les plans d’urbanisme, décision renvoyée ensuite à la cour de justice. Au même moment, la société foncière Emlak Konut remporte l’appel d’offre lancé par TOKI et acquiert les 250 000m2 de foncier pour 38 millions d’euros. Emlak Konut confiera la construction de Maslak 1453 à Ağaolğu en échange d’un partage sur ses recettes. En 2011, le Ministère de l’Urbanisme et de l’Environnement et la Municipalité du Grand Istanbul approuvent les plans d’urbanisme. La chambre des urbanistes porte plainte en août 2012, mais le chantier continue malgré la décision de justice de suspendre la révision du plan d’urbanisme pour la zone de gecekondu. En 2014 la zone n’est toujours pas dotée d’un plan d’urbanisme et le 13 novembre 2015, la chambre ouvre un second procès afin de faire annuler le permis de construire.
Armé de son laser, Monsieur E. commence la description du projet. Au-delà des 4000 logements, des commerces et de la zone dédiée « à la cuisine du monde », nous retenons que le projet accueille une annexe de l’université de Nişantaşı et que le promoteur assure la construction des routes qui encerclent Maslak 1453. Comme pour beaucoup de projets, la proximité aux « espaces verts » est particulièrement soulignée par notre guide qui nous rappelle que nous sommes entourés de terrains militaires arborés définitivement fermés à l’urbanisme[3]. Maslak 1453, comme le projet Vadistanbul, n’est pas une résidence fermée au public puisqu’il est ouvert à la circulation et à la consommation. Monsieur E. nous propose ensuite la visite des appartements témoins, l’occasion d’apprécier le style décoratif remarquable de l’élégance à la Ali Ağaoğlu. Monsieur E. nous emmène enfin sur le chantier. Nous montons dans la voiture de service qui avance sur l’avenue « aux 1453 mètres » pour enfin arriver au cœur du projet. Par ce temps de grisaille règne une ambiance morose sur le chantier qui doit s’achever en juillet 2017. La camionnette nous ramène devant l’office qui va bientôt disparaître puisque 90% des logements sont censés avoir été vendus et qu’une Mosquée est prévue à cet emplacement même. Nous remercions Monsieur E. et nous partons, chacun muni de son sac Ağaoğlu rempli de brochures. En direction de Vadistanbul…
Vadistanbul : fin des activités industrielles et reconquête du fleuve Sadabad
Dans le bus, nous descendons la rue Cendere, située en contre-bas du stade Galatasaray-Türk Telekom. Le quartier subit actuellement une profonde métamorphose urbanistique. Les anciens entrepôts industriels sont progressivement rachetés par de grands groupes immobiliers. A gauche, deux projets vertigineux sont en cours de construction, Nurol life et Skyland Istanbul. Sur la droite, la première partie du triple-projet de Vadistanbul est achevée. L’accueil est assez chaleureux, l’office de vente agréable. La standardiste nous propose de nous reposer dans la salle du fond, le temps de reprendre notre souffle après l’asphyxie causée par la poussière des chantiers.
Maquette – plan de masse du projet Vadistanbul. Photo : Helin Karaman, février 2017 – informations Filiz Hervet
Notre guide nous invite ensuite à la mezzanine de l’office, d’où nous pouvons observer la maquette du projet d’un point de vue aérien. Munie de son laser, la responsable des ventes nous développe les trois étapes de Vadistanbul. La première partie résidentielle « Vadistanbul Teras » est achevée. Ce complexe résidentiel de 1111 logements est entièrement fermé au public contrairement aux autres parties du projet. Sur la rive gauche du fleuve Sadabad, l’étape « Vadistanbul Bulvar », dédiée aux commerces et hôtels et l’étape « Vadistanbul Park », qui propose une mixité des fonctions (804 logements, bureaux et commerces), sont en construction. Vadistanbul fait table rase de son passé puisque l’ancienne zone industrielle est aujourd’hui en renouvellement urbain. Les entrepôts Evyap, usine de savon et de cosmétique, ont été vendus aux deux groupes de construction Artaş et Invest. La charge foncière du projet est estimée à 465 millions d’euros pour les 424 000m2 de terrain, pour des recettes évaluées à 1,8 milliards d’euros[4]. Pour la conception architecturale, cette « puissante structure partenariale » (güçlü ortaklık yapısı) s’est associée à deux cabinets d’études : Iki Design et Som architecture. Le cabinet Jones Lang Lasalle (JLL), conseil en immobilier d’entreprise, assure quant à lui l’accompagnement des entreprises, des propriétaires et des investisseurs.
Vadistanbul est situé en bordure de la forêt de Belgrade et aux méandres du fleuve Sadabad, composant paysager auquel le promoteur propose de redonner une seconde vie afin de donner sens au nom du projet « Vallée Istanbul ». Le fleuve longtemps pollué par les activités industrielles exhalait de mauvaises odeurs et attirait les moustiques, nous confie notre guide[5]. Les promoteurs proposent le creusement d’un nouveau canal en béton et d’apporter de l’eau depuis le Bosphore. A la forêt s’ajoute un « parc public botanique » qui sera doté d’un tapis roulant couvert pour rejoindre les blocs du Bulvar et du Park, même en cas d’averses. Le parc est géré par la direction des espaces verts de la Municipalité du Grand Istanbul, mais ce sont les partenaires privés qui financent l’aménagement de la friche puisque le parc public profitera au prestige du projet. Enfin, une autre spécificité distingue le projet : il sera desservi par un funiculaire financé par les promoteurs. La future station mène au métro Seyrantepe, reliée à la station Sanayi de la ligne M2 du métro Yenikapı-Hacıosman.
[1] http://www.markakonutlar.com/,
[2] « Maslak Oto Sanayi’de kentsel dönüşümün metrekaresi 7 bin dolar », Sarıyer Posta, 23 août 2014
[3] Depuis le coup d’état manqué du 15 juillet 2015, l’Etat prévoit de délocaliser les zones militaires des grandes villes du pays. Aujourd’hui, la question est de savoir si ces terrains arborés seront rendus constructibles ou ouverts au public.
[4] Artaş Invest Adi Ortaklığı hakkında, 3dkonut.com
[5] L’OUI a réalisé en 2009 un cycle d’excursions urbaines sur la « nature refoulée et urbanisation ». L’excursion urbaine du 16 décembre 2009 intitulée « Cendere, ou les méfaits d’une industrialisation peu scrupuleuse » apporte des informations sur les risques d’inondation et l’état du fleuve avant l’arrivée des projets immobiliers : http://oui.hypotheses.org/210
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